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調控政策進入“深水區”房貸操作尚須規范

2010-1-24 20:00:00  來源:新農村金融網-金融時報  作者:孟揚

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    近期頻繁出臺的房地產調控政策標志著決策層開始著手遏制樓市“過熱”,而其中重要手段就是嚴格控制房地產貸款。

    但是,目前在具體操作中,有些銀行對“二套房貸”的執行存在打政策“擦邊球”的情況,并對“二套房”的界定模糊不清。

    在2009年的經濟復蘇中,房地產行業可謂扮演了“救世主”角色,成為回暖時間早、庫存消化充分、量價配合良好的行業之一。與此同時,房地產市場交投活躍,“漲勢”不斷。

    如果說,寬松的、刺激性的政策環境和銀行的“慷慨”放貸是助推房地產市場上漲的重要因素,那么,近期頻繁出臺的房地產調控政策則標志著決策層開始著手遏制樓市“過熱”,而其中重要手段就是嚴格控制房地產貸款。采訪中多位專家表示,目前調控政策已經進入“深水區”,房地產信貸風險也越來越多地被商業銀行所關注。但記者在采訪中發現,各家銀行在房貸上的具體操作存在含糊不清的情形,調控效果亦待進一步觀察。

    國家統計局最新數據顯示,2009年,房地產開發企業本年資金來源57128億元,比上年增長44.2%。其中,國內貸款11294億元,增長48.5%;在其他資金中,個人按揭貸款8403億元,大幅增長116.2%。可見,僅國內貸款和個人按揭貸款兩項,銀行貸款的比重就達到了34.48%,占比超過三分之一。

    “從銀行業總體情況來看,2009年,開發貸款在銀行新增貸款中占比約15%,個人按揭貸款占比約20%,除此之外,還有相當一部分貸款是以房產作為抵押,這樣算來,銀行至少有一半的貸款與房地產行業有關。”一位股份制銀行信貸部門人士指出,信貸資金大量進入房地產市場,房價產生泡沫,商業銀行房地產貸款的不良貸款率將可能同步上升。

    對于房價快速上漲帶來的資產泡沫和房地產貸款風險的不斷暴露,監管部門始終予以高度關注。

    1月21日,銀監會主席劉明康對外界表示,銀監會去年以來一直控制信貸增長規模,密切跟蹤貸款發放可能導致的信用風險,其中包括地方融資平臺和房地產貸款,及時發出預警,提醒銀行關注突出風險。

    事實上,近期從中央層面發出的一系列房地產調控政策已被多數市場人士認為是政策“轉向”的信號。其中,“國四條”、“國十一條”相繼出臺,提出了包括營業稅調整、保障性住房供應、差別化信貸政策等一系列調控措施。

    “目前開發貸款的確有收緊跡象。”一位國有銀行信貸部門人士告訴記者,政策的趨緊會使銀行更加注重對房地產行業的信貸結構優化和調整,向信譽良好、資質齊全的企業和項目傾斜,而投機意圖明顯的房地產開發企業今年將很難獲得銀行貸款。

    銀行人士的說法也在開發商處得到了證實。華潤置地一位高管在采訪中表示,2009年大的開發商銷售情況很好,而小的開發商也在信貸寬松的環境下順利過冬。現在拿地主要是央企之類的大型開發商,他們也容易從銀行得到貸款。

    除了嚴格審查開發商資質外,銀行控制開發貸款風險的另一重要方面就是嚴防房地產企業對貸款資金的濫用。為了避免濫用,“發放一筆貸款后,銀行會特別注重對開發商的工程進度、房產質量的調查和監督,并且全程派專人對資金流向進行實地調查、嚴格監督其信貸資金的運用。”民生銀行地產金融事業部總經理楊毓介紹說。

    楊毓同時表示,銀行在控制這個環節的風險之前,需要看準項目的前景,在發放貸款前盡量降低貸款項目出現開發期爛尾的風險。項目爛尾的原因是項目的現金流斷裂,引起項目現金流斷裂的原因主要是資金投入預算不夠和銷售回款不足。所以銀行進行貸款的時候,必須嚴格審查商業計劃書,判斷項目的市場前景,降低項目爛尾而產生的壞賬風險。

    然而,也有銀行人士向記者透露,目前開發貸款的趨緊可能只是“相對趨緊”。“調控政策效果有一定滯后性,現在剛剛進入1月份,開發商底子還很厚,大多‘不差錢’,二季度之后當開發商大量需要資金的時候,銀行的操作方式可能會發生變化。當然,這還取決于后續政策的出臺情況。”招行北京分行一位房貸業務負責人如是說。

    記者注意到,在關注風險的同時,2009年銀行大幅提高撥備,以應對可能發生的損失。據透露,截至2009年11月末,我國主要的商業銀行平均撥備覆蓋率已經達到了147.7%。目前我國商業銀行的撥備已達1萬億元。

    在房貸組合中,如果說開發貸款多數銀行都有收緊跡象的話,那么對于風險相對較小,并一直被視為優質資產的個人按揭貸款,銀行在具體操作上似乎標準不盡相同。

    “國十一條”明確要求對二套房貸不再區分改善型和非改善型購房需求,一律嚴格執行首付比例40%的標準。

    而當記者以客戶身份分別咨詢一家國有大型銀行和一家股份制銀行客戶經理時,卻得到不盡相同的答復。該國有銀行人士表示,如果首套房貸結清,二套房還可以視為首套房,執行首付20%、利率8折優惠。并且,如果有該行白金卡(50萬元存款),還可以享受最低72折優惠。如果首套房貸未結清,首付必須40%,利率可以打7折。

    該股份制銀行人士則認為,即使首套房貸已結清,“二套房貸”也必須執行首付40%。“現在房貸政策從緊,央行系統里只要能查到貸款記錄,就必須嚴格執行首付40%規定。”該客戶經理表示,但現在各家銀行對二套房首付規定不同,建議記者多咨詢幾家。

    可見,在具體操作中,有些銀行對“二套房貸”的執行存在打政策“擦邊球”的情況,并對“二套房”的界定模糊不清。

    “銀行對政策執行不嚴格,無非是為了爭奪客戶和市場份額,畢竟個人按揭貸款違約率低,又有房產作為抵押,在注重風險控制的今天,對銀行有巨大吸引力。”一位股份制銀行總行個金部人士表示。

    該人士同時告訴記者,雖然2010年各家銀行還會一如既往地爭搶個人按揭貸款業務,但是,貸前審查將變得異常嚴格。這主要包括對貸款人資信的調查、確定申請人的還款能力和信譽狀況,對抵押物的價值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續進行調查等。

    與此同時,在2010年房地產市場走勢存在極大不確定性的情況下,個人住房按揭貸款的風險也已被各家銀行所重視。“一旦房價下跌幅度過大導致住房市值低于貸款額的時候,違約率將會大幅增加,占比過大的個人住房按揭貸款將成為銀行減值撥備的重大隱患,而受到資本約束的銀行必然會進行信貸緊縮,這會使整個經濟受到沖擊,也會極大地影響房地產市場。另外,中國住房價格上漲的速度超過經濟增長和居民收入的增長速度,普通購房人的還款能力受到質疑。如果經濟周期波動中貸款人的失業率上升,將導致大量的壞賬產生。”楊毓表示。  

[責任編輯:文靜]
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